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Concejalía de sanidad y consumo
Temas de interés: Compra venta de bienes inmuebles.

ViviendaDe acuerdo con lo establecido por el Real Decreto 515/1.989, al consumidor se le debe informar, vía contrato o a través de documentación anexa, sobre los siguientes extremos:

1º Datos sobre la construcción:

  • plano general del emplazamiento de la vivienda.
  • plano de la vivienda.
  • descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción.
  • garantías de las instalaciones.
  • descripción de las medidas de seguridad.
  • descripción de la vivienda, con expresión de la superficie útil.
  • descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • referencias a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

2º Instrucciones:

  • sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
  • sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

3º Copia de autorizaciones y licencias:

  • copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
  • copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
  • copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios en su caso.

4º Comunidad de propietarios:

  • copia de los estatutos y normas de funcionamiento.
  • información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

5º Tributos:

Información en cuanto al pago de tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

6º Garantía de las cantidades anticipadas:

Copia del documento en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta. Se llama aval bancario y su entrega es obligatoria por ley.

7º Precio y condiciones de pago:

- En todo contrato debe figurar el precio total de venta, incluyendo IVA y honorarios de agente (Si los hubiera).

- Forma de Pago: se ha de indicar el tipo de interés nominal y su tasa anual equivalente, las cantidades a abonar por principal e intereses y sus fechas de vencimiento.

- Si se prevé la subrogación del comprador en alguna operación de crédito con garantía real sobre la vivienda, se debe especificar además, Notario autorizante de la escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y responsabilidad hipotecaria, con expresión de vencimientos y cantidades.

- También deben constar las garantías a constituir por el comprador por la parte del precio aplazada.

- Por otra parte se hará constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por su cuenta, antes de la formalización de la operación.

- En el contrato se podrá incluir una condición resolutoria expresa para el supuesto de que el comprador no hiciera efectiva cualquiera de las entregas (tanto como principal como por interés o IVA), facultando al vendedor a exigir el abono o resolver el contrato mediante requerimiento notarial o judicial, lo que llevará aparejado el inmediato desalojo y la retención del % de la parte del precio que hasta esa fecha hubiera debido entregar el comprador, en concepto de cláusula penal.

- También se pueden fijar los intereses de demora en caso de impago en el % de interés anual.

RESUMEN: REQUISITOS MÍNIMOS DE TODO CONTRATO:

1º Identificación del comprador y vendedor.

2º Capacidad legal o representación de cada una de las partes.

3º Identificación de la finca objeto de compraventa.

4º Precio y forma de pago.

5º Duración de las obras o fecha de entrega de las llaves.

6º Cláusulas particulares: resolución, préstamos, obligaciones de las partes, etc.

Antes de adquirir una vivienda se deben cuantificar anticipadamente los impuestos que se han de satisfacer. El precio que figure en la escritura, obviamente, debe ser el realmente satisfecho y constituye la base imponible. Sobre esta base precio se aplica el tipo impositivo (%), dando como resultado la cuota a pagar: el importe del impuesto.

El impuesto grava el valor real de la finca con ocasión de la transmisión, por lo que la Administración tributaria comprobará éste, y si es superior al precio, girará una liquidación complementaria. De ahí la conveniencia de que en la escritura pública conste, cuando menos, el valor mínimo de referencia, que es el valor fiscal del inmueble a efectos de la Comunidad Autónoma.

  • IMPUESTO SOBRE El VALOR AÑADIDO (I.V.A.). Se aplica únicamente en la primera transmisión de viviendas, es decir, cuando la compraventa es empresarial. Se abona por el comprador al promotor y éste lo liquida a la Hacienda Pública. El tipo impositivo es el 7% sobre el precio total de la transmisión. Las viviendas de V.P.O. de régimen especial están sujetas al tipo impositivo del 4%.
  • IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES. Grava las segundas y ulteriores transmisiones de viviendas, cuando son entre particulares. Debe ser abonado por el comprador, liquidando y presentando el documento directamente en la hacienda autonómica. El tipo impositivo es el 7 % sobre el precio total de la transmisión.
  • IMPUESTO SOBRE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS. Grava la primera copia de la escritura, cuando el acto jurídico (la compraventa), no está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, es decir, sólo se aplica en la primera transmisión tras la construcción de la vivienda. El tipo impositivo es el 0'5% sobre el precio de la transmisión. Lo debe liquidar el comprador en las oficinas liquidadoras de Hacienda.
  • IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS. Debe satisfacerlo el vendedor por obligación personal, (no-responde la finca), y grava la plusvalía del inmueble. Su cálculo es complejo porque intervienen una serie de baremos relativos al lugar y al tiempo transcurrido, y no al precio declarado.
  • LOS GASTOS DE NOTARIA y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. En las notarías cobran un arancel que guarda relación con el precio de venta escriturado. El Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de escritura pública se distribuirán, salvo pacto en contrario, del siguiente modo: por cuenta del vendedor los gastos de otorgamiento de escritura y por cuenta del comprador los gastos de expedición de la primera y ulteriores copias. Los gastos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta del comprador.
  • LOS GASTOS DE CANCELACIÓN DE LAS CARGAS. Los gastos de cancelación de las cargas que tuviera la vivienda objeto de la compraventa también serán por cuenta del vendedor, si transmite libre de cargas y gravámenes.

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